Kan man få et realkreditlån i sin andelslejlighed?

Den danske realkreditlov tillader ikke, at realkreditinstitutterne yder lån mod pant i andelslejligheder. Efter lovændringen i Andelsboligforeningsloven i 2004 blev der skabt hjemmel for at tinglyse pantebreve i den enkelte andelslejlighed, og pengeinstitutterne fik hermed som professionelle långivere en bekvem og sikker adgang til at yde lån til andelshaverne. Disse lån er som regel med variabel rente, og de fleste banker har i kølvandet på finanskrisen skruet ganske væsentlig op for denne rente.

Det har naturligt nok fået mange andelshavere og andelsboligforeningsbestyrelser til at overveje, om man ikke ad omveje kunne udnytte den lavere rente på realkreditlån, så man kunne spare de dyre banklån.

Tankegangen er den, at man får andelsboligforeningen til at optage et 30-årigt realkreditlån, og andelsboligforeningen fungerer herefter som en slags bank og foretager udlån af provenuet af realkreditlånet til hver enkelt andelshaver, som så får andel i provenuet i forhold til deres fordelingstal.

Der oprettes et gældsbrev for hver lejlighed, og vilkårene i gældsbrevet er de samme som vilkårene i realkreditlånet. Renterne vil så kunne trækkes fra i forbindelse med skatteopgørelsen på lige fod med andre udgiftsrenter.

Modellen er blevet lovlig efter en ændring i praksis, som Skatterådet har fastslået i en udtalelse i januar 2009.

Den egentlige fordel ved denne konstruktion er, at man kan opnå en lavere rente, nemlig renten på et realkreditlån, og det er vel at mærke i en 30-årig løbetid.

Svaghederne er dog ganske betydelige, og i langt de overvejende tilfælde er det ikke nogen god ide at indgå i sådan en konstruktion. For det første er det administrativt tungt, dels kræver det en tinglysning af et pantebrev på hver enkelt lejlighed, og dels vil der være indberetningspligt om renterne. Dernæst påtager foreningen sig en kreditrisiko. Nogle i foreningen vil måske ikke have behov for lånet, og hvis man også skaber mulighed for alene at tilbyde lånet til dem, der har behov for det, så skal foreningen foretage en kreditvurdering af hver andelshaver der optager lån, og de øvrige andelshavere påtager sig samtidig en større risiko.

For ikke at bremse fremtidige kreditgivning til andelsboligforeningen, bør lånene være af mindre størrelse, og så er spørgsmålet om nogen særlig gevinst er opnået, når det samtidig betænkes, at rentefradraget igen i dette forår er blevet reduceret.

Vi vil kun anbefale modellen ved nystiftelse af andelsboligforeninger og da kun i særlige tilfælde.